钧山生态圈合作伙伴普洛斯（GLP）又出大动作，足以影响全球行业格局。

普洛斯（GLP）将旗下的全球基金管理业务分拆并整合为一个新的另类资产管理公司——普洛斯资本GCP（ GLP Capital Partners）。

后者一成立，就直接成为目前亚洲最大、全球第四的不动产基金管理公司。

从上海的一个小办公室起家，普洛斯（GLP）凭什么能迅速在全球一飞冲天？并再造一个巨无霸？它如何在过往创造出四年获利百亿的投资案例？新的普洛斯资本GCP的四大金汤匙和核心二号人物是谁？

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1/3的中国血统到中国控股

在普洛斯的过往发展过程中，有两个重要的节点，让它从一家美国企业变成一家中国企业。

2003年，作为全球最大的物流地产运营商美国Prologis在中国与日本的分支业务，普洛斯（GLP）在上海设立了办事处，正式入驻中国。

2008年，美国普洛斯公司将普洛斯（GLP）在中国的全部资产以及日本资产的20%出售给新加坡政府投资公司（GIC），2010年10月18日该公司在新加坡证交所正式挂牌交易。

从这个时候开始，普洛斯（GLP）的“血统”开始变化。

通过新加坡上市中的来自中国的基石投资者投资，以及2014年获得中国投资者财团的投资，普洛斯（GLP）中国身上已拥有1/3的“中国血统”。

2017年7月，由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的中国财团对普洛斯（GLP）进行私有化收购，普洛斯将从新加坡交易所退市，并成为中资控股企业。

同时，在十几年时间里，普洛斯（GLP）的扩张速度一骑绝尘。

由14万平方米地产起家，仅10年光景，普洛斯（GLP）迅速成长为亚洲最大、世界第二大的物流地产商。在日本、巴西的市场份额排名第一，在美国排名第二，在中国的市场份额超过第二名到第十名的总和。

今年，成为普洛斯（GLP）的另一个新节点。普洛斯（GLP）推出了一个独立的全球化另类资产管理机构——普洛斯资本GCP。

资产管理规模达1250亿美元，约合人民币8533亿元，亚洲最大、全球第四，可谓横空出世。

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超8500亿的“资本帝国”版图如何炼成？

其实，在成立GCP之前，普洛斯（GLP）自2011年起，就已经开始在全球进行投资管理业务十多年时间。并且，在其业务版图中，投资占据非常重要的位置。

根据普洛斯（GLP）的业绩报告显示，公司利润主要来源于物流基础设施及基金管理业务板块，占比97.60%。

重点专注于物流地产，普洛斯（GLP）塑造了物流地产的主流模式，即开发—运营—基金：

物业开发业务，是整体业务的基础；

物业管理运营业务，承担收入的主要来源；

基金管理业务，则起到了融资杠杆、带来新利润点、快速回笼资金的作用。

这种由基金管理模式产生的资金加速循环，大大推动了普洛斯整体资产规模的高速扩张。反过来也进一步滋养了其基金和投资迅速增长，并诞生多个业内创纪录投资案例。

投资增长速度有多快？举个例子，从2015年到2018年，普洛斯3年之间在中国投资了30家物流和供应链企业。

而且，历史投资回报亮眼。4年百亿回报成为普洛斯（GLP）的著名退出案例。

2019年黑石187亿收购案普洛斯资产，被称为截至当年历史上最大的私有不动产交易计划。

2015年2月，普洛斯（GLP）曾经以81亿美元的价格收购了美国的IndCor公司的工业不动产项目，IndCor本身即是黑石集团工业房地产投资平台，拥有营约合1100多万平方米的仓库、批发中心不动产。

2019年，黑石集团以近两倍的价格将资产包重新购置了回来，此外还包括后续时间里普洛斯数笔数亿元的投资收购，其总成本大约在90多亿美元。

这样一进一出，仅仅四年，普洛斯（GLP）获得近百亿元的收益。这背后是普洛斯的投资眼光和运营能力的胜利。

这笔交易很大程度上体现出在2014、2019两个时间节点，普洛斯和黑石集团对于这一资产价值走向判断有了分歧。

四年后，同样的资产包价格出现如此大幅度的增长和美国经济形势有关，但更重要的说明了普洛斯的地产运营能力。

除了直接投资，普洛斯也会和行业有影响力的企业开展战略合作。例如，普洛斯（GLP）与钟鼎资本，就是物流领域的紧密投资拍档。

钟鼎资本是专注物流领域的著名投资机构，普洛斯（GLP）的掌门人梅志明同时还兼任钟鼎资本的创始合伙人和投委会主席职务。钟鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。

通过投资板块内部+外部基金联动的模式，LP与直投并行出击，外加深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设施、深度赋能产业的典范。

此外，2021年，普洛斯成为当时第一批入围的民营物流产权类REITs，普洛斯REIT于上交所上市。以REITs为契机，普洛斯GLP得以向轻资产运营转型，通过基金化运作平衡财务的稳健性和业务的成长性。

据普洛斯称，自 2011 年以来，普洛斯的基金管理业务资产管理规模就以26%的复合年增长率增长。截至2022年12月31日，其不动产及私募股权投资的资产管理规模达1250亿美元，约合人民币8533亿元。

这一片“江山”，也成为普洛斯资本GCP成立的巨人肩膀。

普洛斯资本GCP的成立，也意味着普洛斯GLP产业”的归“产业”，“资本”的归“资本”。自此，一个真正独立的全球化另类资产管理机构——普洛斯资本GCP诞生了。

二者均为独立实体，分工明确，又相互协作：

普洛斯资本GCP，成为普洛斯GLP的独家投资及资产管理人，专注于投资与资产管理，追求好的投资回报；

普洛斯GLP 聚焦于运营与产业服务，定位是“全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司”。

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四大金汤匙

挣脱过往的固有框架，普洛斯资本GCP含着金汤匙出生，而且还不只一把。

GCP整合了原属普洛斯（GLP）的中国不动产基金、隐山资本、母基金管理平台和投资顾问公司（美）GLPCP。

这四大平台在过往都已经各自成熟并成绩显著。

普洛斯的中国不动产基金在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。

最新公开信息显示，普洛斯在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金，在中国的资产管理规模达到了720亿美元。

隐山资本成立于2018年，是专注于成长阶段企业的私募股权投资机构，长期聚焦中国和亚洲的现代物流服务、数智供应链、新能源以及物流科技等领域，过往曾投资过京东物流、宅急送、南航物流、丰巢、百布等超80家物流科技、物流供应链企业。

母基金管理平台则成立于2020年，策略是采取“子基金投资+直接投资+基金二手份额投资”的方式，重点布局物流供应链、科技创新、新能源以及消费升级等领域。

美国投资顾问公司GLPCP也是很有故事的同学。

GLPCP成立于2019年，为管理所投资资产，GLPCP还同时成立垂直的物流地产运营平台Modlo。

2021年，GLPCP迎来了高光时刻。同年7月，GLPCP成功为旗下GLP Capital Partners IV筹得超过23亿美元，成为有史以来最大的专注于北美物流地产的全权委托封闭式基金，集合了公共和企业养老金、主权财富基金、保险公司、资产管理公司、捐赠基金和家族办公室等各式各样投资方的基金。

而且，在基金封盘前，杨世伦也已带领团队将所得资金的超过50%投出。

以上四大平台强强整合，普洛斯资本GCP一出世就成行业巨无霸。

新的普洛斯资本GCP，将重点通过不动产及私募股权投资两类策略，聚焦新经济领域，专注供应链、大数据及新能源三大方向的新型基础设施及产业服务的“生态投资”。

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关键二号人物

整合独立出来的GCP，由原创立GLPCP的杨世伦担任首席执行官以及投资委员会主席，普洛斯创始人梅志明担任执行主席。

关于梅志明，我们在《你收到的快递包裹，每三个中就有一个来自这家房企》中有过介绍。今天我们着重介绍下GCP的首席执行官以及投资委员会主席杨世伦。

杨世伦也是一位极具开拓性和战绩的投资家。

在加入普洛斯前，杨世伦在美林证券开启自己的职业生涯，随后进入黑石集团，并在8年的任职中负责超过700亿美元的交易。

2015年，杨世伦加盟普洛斯，他最高职位为首席投资官和全球投资委员会主席。

据介绍，杨世伦在职期间领导了普洛斯的多项战略任务，包括通过与新加坡政府投资公司(GIC)联合投资81亿美元收购美国最大物流地产组合之一的IndCor，顺利打入美国市场；2018年的私有化退市行动；以及2019年以187亿美元出售美国业务予黑石集团。

GLPCP也在2019年建立。

按照当时媒体报道，杨世伦是单独与普洛斯达成一笔11亿美元的资产交易后，与前黑石集团同事启动GLPCP。当然，杨世伦也拉来普洛斯担任有限合伙人，其他的投资者有高盛集团和几家养老基金。

GLPCP的出色表现引起普洛斯的关注，双方在2022年下半年一拍即合。全新的GCP自此起步。

而随着整合后的新普洛斯资本GCP的成立，杨世伦重新进入普洛斯核心团队。

普洛斯（GLP）的开发+运营+基金管理这个稳定的铁三角业务模式下，单独一个拿出来就已是全球领先的巨无霸。可见，普洛斯（GLP）有多强大。

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