2023年，买房还能赚钱吗？

地产巨擘铁狮门或许能给出答案。

历经四十多年发展，铁狮门被国内外视为大师级地产商。因为铁狮门不仅能捕捉当下有价值的地产，还善于发现未来“黄金地段”，是主动“创造”地标的高手，而且其投资模式具有显著的四两拨千斤的效益。

四季度以来，铁狮门等多家外资、港资纷纷抓紧冲刺加码中国国内房地产市场投资，加速涌入长租公寓等中国房地产市场。

在房地产市场仍处于下行压力，行业信心不足之际，外资、港资等资本频频进入中国市场拿地，背后有何深意？为什么选择长租公寓？

铁狮门等优秀的全球地产机构代表了全球化背景下的房地产投资开发之道和国际先进运营管理理念。

步入2022年末，国内房地产市场正在迎来复苏，房地产国民支柱产业地位再次被重申，房地产“金融16条”和三箭齐发等围绕供需两端的利好政策不断加码并逐步显效，购房者和投资者信心正在修复。

在这样的背景下，外资和港资纷纷入局中国地产市场。而对于行业更为关注的长租公寓等资产，外资敏锐地看到了房地产投资的新机会已经到来！

从2021年开始，中国长租行业进入到理性、健康、可持续的新阶段，在需求端和资本端都出现了显著的变化；包括租赁住房公募REITs成长租公寓发展的重要机遇。

从需求端来看，「房住不炒」政策的推进和大资管时代的到来，带来了变中求进的新机遇，长租公寓的新玩法也陆续登场。

从资产端来看，随着行业的变化，大量资金开始回流进入租赁赛道，长租公寓现在算得过来账了。

从资产配置的角度，具有稳定现金流的资产就是良好的“防御性资产”。长租公寓基于老百姓衣食住行的刚需，薄利但韧性足，加之“房住不炒”等利好政策的支持，以及长期的、低成本的资金加持，长租公寓这类资产具备了一定穿越周期的条件。

加上中国公募REITs的快速发展，为租赁住房市场创造了重要的机遇。民生、微利、长期稳定是长租公寓的本质，所以长租公寓资产之于公募REITS是具备大有可为的空间的。

为什么铁狮门的投资方向有借鉴意义，因为它的历史成绩有说服力：

作为一家私人房地产公司，以一个家族之力，铁狮门控制纽约超过4%的商业地产；

在全球5大洲版图上，铁狮门缔造了众多举世闻名的地标建筑，多部经典电影中的经典建筑就是出自铁狮门。

短短三四十年间，它由一家美国纽约的本土房地产开发商发展成为一家业务版图跨越全球五大洲的地产界航母。

因此，铁狮门吸引了包括主权财富基金、企业养老基金、公共养老基金、保险资金和高净值客户等在内的投资人。

如何做到的？

第一，捕捉高成长区域机会。

不同于其他一众排名靠前的纽约房地产公司足迹仅限于纽约，铁狮门是早早选择全球布局的地产商，且成绩卓著。它1978年进入欧洲市场，随后又布局拉丁美洲及亚洲。尤其值得注意的是，铁狮门在中国的地产储备面积已超160万平米，中国已成为铁狮门在北美以外的最大业务地区。

铁狮门于2006年进入中国，已走过了13个年头，成为中国房地产市场中少有的重量级、长跑型投资机构，代表了全球化背景下的房地产投资开发之道和国际先进运营管理理念。

第二，多种投资运营策略，灵敏捕捉多资产机会。

铁狮门注重城市开发与价值增值的“双线”并进策略。以其在美国的投资为例，在高新科技类企业云集的西海岸以开发为主；而在五大湖区的芝加哥、洛杉矶，更加注重投资型物业。例如，在旧金山，根据市场需求，铁狮门开发了大量办公楼，同时，为了解决硅谷人才的居住需要，还增加了公寓的投资占比。

第三，“重运营+轻资产”模式。

重运营使铁狮门拓展了产业链的纵深。

铁狮门凭借其强大的资产运营能力，同样的不动产由铁狮门来运营后，出租率、租金水平、升值速度常常更高更快。这就促使更多的项目流向铁狮门，形成“滚雪球”般的良性循环。

轻资产最大限度提高了资金的使用效率。

铁狮门凭借轻资产的模式不仅加速了扩张，也贡献了丰厚的收益。

什么是轻资产？通俗地讲，就是用尽量少的资金去撬动最大的资源，赚取更大的利润。相对于占用大量资金的重资产，企业的经验、规范的流程管理、品牌、客户关系、人力资源等无形资产占用资金少，轻便灵活，所以此类资产被称为轻资产。

铁狮门如何玩转这种“轻资产”模式？

第一，一体化模式，管控成本，从头吃到尾。

铁狮门凭借其房地产上下游的整合打造能力，奉行纵向一体化模式，借助旗下房地产开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理，通过金融手段，实现收益最大化。

第二，价值增长。

收购物业之后，铁狮门通过对其重新规划设计、重新配置、重建及翻修提高物业品质，使物业价值得到增长，像洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、中国首钢老工业区的转型升级成冬奥广场等便是很好的案例。

第三，在项目层面，小股操盘。

在项目层面，铁狮门通过以较小的自有资金与第三方金融机构组成财团收购标的物业，依托其强大的品牌和优秀的运营管理能力，实现“小股操盘”的运作。

例如，采取股权投资或债权投资的方式；协同合作伙伴一起收购项目，放入旗下投资基金，运营一段时间后出售部分股权，享受增值收益；持有剩余股权，享受项目租金收益，并运营项目收取管理费。

通过收取房地产链条上每一环节的管理费用及其旗下基金产生的超额收益获利，合资基金模式可以实现以5%的资本投入撬动40%以上的综合收益的投资效率。

屹立百余年，跨越五大洲，缔造无数经典地标，铁狮门创造着一个又一个神话。

从铁狮门在中国的投资选择和投资方式，也可以看到，如我们在《高层再定义房地产为“支柱产业”，什么信号？》中所述：

房产投资新模式来了——如今投资房地产，已经不能把眼光仅仅局限在买房卖房了。因为房地产行业的格局正在重塑。

中国市场上，未来发展租房市场尤其是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开；同时，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。

今晚19:30

宜信战略伙伴、全球顶级地产巨擎铁狮门

中国区首席执行官陈志超

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