很多人意识到，商品房投资的好日子已经过去了，普遍大幅增长不存在了。

不过说归说，房地产虽然不如以前那么赚钱，但总归仍然是一个赚钱的行业，投资房地产总比把钱放在银行贬值要划算一些。

其实，到今天，投资房地产想赚钱，除了把目光看向更多高速增长的业态，同时我们也该关注一下自己买房子的方式了。

这不，继国家推出基建领域Reits，国家基础设施成为老百姓可以投资的资产之后，业界期待已久的商业地产REITs终于迎来有望落地的好消息。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这对想低门槛资金投资不动产业态的老百姓来说，无疑是个好消息。

REITs具体是什么？我们现来看一看。

简单来说，REITs的全称是房地产投资信托基金。REITs其实就是一群人凑份子，将钱交给基金经理，让他去投资不动产（办公楼、酒店、高速公路等），赚到的钱大家分。

类比一下，像上市公司把股份分成很多份，然后放出一部分股权来换取融资一样。房地产REITs就是设一个私募基金，把房子或者房子相关的贷款打包，再把它拆分成10万份或100万份，在公开证券市场上像卖股票一样去卖。

这个房地产私募基金的模式，就叫REITs（房地产信托凭证，Real Estate Investment Trusts）。这种拆分资产然后上市公开流通的方式，就是资产证券化。

只是，股票型基金是买上市公司的股票，债券型基金是买债券，房地产REITs的底层资产是不动产资产。

例如，首批物流REITs可以分为产业园、仓储物流、高速公路、市政环保几类。

为了保证项目稳定运行，REITs认购完成后会封闭管理，封闭期在20年到99年不等。但别担心自己的投资资金会一直锁在里面，其实在封闭期内投资者虽然不能申购及赎回，但可以在证券交易所内和其他投资者互相交易份额。

REITs的的净值也会半年公布一次，但和股票一样会有季报公布上市公司期间的收入利润情况。

对于投资的人来说，用比较少的资金就可以投资大规模的资产，成为其股东，分享其增长的收益。而房地产资产有专门的人打理，让其增值。而对于不动产的出售方来说，则可以回笼资金，降低负债压力。

不动产REITs这种模式并不是中国首创，其实在海外，房地产REITs如今已经是一个很成熟的产品，已经经过半个多世纪的发展。

不仅是普通人，许多美国公司也在参与投资。

过去40年，美国市场的REITs给投资者带来了丰厚的回报。从1978年至2020年，美国威尔希尔房地产信托投资市场总指数年化回报率达11.1%，高于股票、债券和黄金的收益率。

【威尔希尔房地产信托投资市场总指数相当于REITs界的上证指数，可以用于观察REITs的总体表现】

过去10年，REITs的年化收益率达到11.93%，比起纳斯达克指数15.67%的收益率、标普500指数12.65%的收益率固然略有逊色，但依然超过黄金3.3%的回报。

当然，REITs也可能有风险，这与REITs的底层资产息息相关，例如租客能不能按时交租，租赁是不是火爆，都会影响这个REITs投资的收益。

美国不同投资领域和物业类型的REITs回报率

那么中国REITs情况如何？据统计，自推出一年多来，国内REITs的二级市场表现非常突出，已推出的两个物流REITs较发行价涨幅超过了30%。

今年以来，公募REITs扩展到保障房领域，标的涉及保障房租赁住房，并在保租房业务上不断生根发芽。其中，自今年8月份，有四只保租房REITs通过审核并发行上市。

保障房REITs产品的最终收益来自于保租房，但保租房租金相对较低，收益弹性不大，其特点是能带来稳定的收益，适合稳健性的资产配置需要。

从这4只保租房REITs发行及上市的表现来看，一方面，在上市前及上市之初，市场积极抢购，交易较踊跃。

而随着商业地产纳入REITs产品的声音逐渐落地，又为市场提供了振奋。另外，除了商业地产REITs，市场化的长租房REITs也有望破冰上市。

这些政策的出台，对于房地产投资者来说，显然是一个较大的转变。既满足实体经济的需求，又让更多人能够分享到发展成果和收益。