2015年，中国一家大型保险集团拿着6亿美元找到橡树资本，希望做出海投资，并附有三个条件：创造双位数的回报；要有定期分红派息；要有稳健的投资业绩，低波动。

在大部分投资中，这本是不可能同时完成的任务。但橡树资本接受了这笔投资，而且竟然实现了这三个目标。

在拿到这笔资金之后，橡树资本在美国收购了一批地产资产，通过租金的收益实现稳定的分红派息，同时通过房价增值实现双位数的总回报。这也成为了橡树资本房地产收益基金成立的渊源。

为什么国内这家保险基金会认为橡树资本有可能完成这三个不可能同时完成的目标？为什么橡树资本认为通过房地产收益基金投资能实现这三个目标？如何做到的？

2015年时，橡树资本早已成为投资界的传奇。

橡树资本成立于1995年，投资范围很广，包括高收益债券、不良债务、私募股权投资、上市股票等。成立至今，其所有已退出的封闭式产品保持了无一亏损的战绩。

而且，收益还很高。据统计，橡树资本平均年化回报19％，与巴菲特掌管的伯克希尔公司过去50多年的业绩相当。这在全球都是极为亮眼的业绩表现。

2012年，橡树资本在纽交所上市。它是美国八大私募巨头中最年轻的一个，但它目前已是全球另类投资管理人的前两名，管理规模超过1600亿美元。

他的创始人霍华德·马克斯也是投资世界级大师，与巴菲特、索罗斯等齐名。他本人从事投资已有50年，曾多次准确判断了资本市场的重要趋势变化，预警了好几场金融危机。霍华德所著的《周期》、《投资最重要的事》以及每年定期发布的投资备忘录，被无数投资者奉为圭臬。

在单一资产类别方面，橡树资本在全球也属前列。他是全球不良资产的最大买家，被称为“困境资产投资之王”。而且，是全球前10大房地产基金管理公司之一。

在地产投资方面，橡树资本有自己聚焦的类型，主要物业类型包括多户型、工业地产、写字楼、战略投资于其它特殊类型房产，其中主要投资对象是多户型公寓。

事实上，橡树资本的房地产投资也确实实现了兼具高收益与低波动的目标。

回顾成立以来的过往业绩，橡树房地产收益基金自2017年12月成立以来，实现了近20%的年化收益，并且未出现过负回报区间。即使在今年充满不确定性的市场环境下，二季度依然实现了6%以上的净回报，表现出较强的抗风险能力。

与国内住宅市场不同，在北美市场，多户公寓被认为前景极佳，吸引了大量投资机构的关注。

多户住宅与独栋住宅非常相似，一般包含二层到三层的房屋，还有前后院。不同的是，一般有多个家庭单位居住在一个多户住宅内。每个家庭有独立的厨卫设备，电表和煤气表，是完全独立的生活空间。而且，多户住宅的独立单位拥有独立的产权。

近期，普华永道(PwC)发布2022年北美房地产新趋势报告，对主要地产类型的调查结果显示，2022年工业/物流地产在投资和发展前景方面均排名第一，其次是独栋屋和多户住宅。

多户住宅，几乎成了新生代成年人和婴儿潮时代的老年人的优选。

报告指出，目前超过一半的美国人是千禧一代(Millennials，生于1982-1999年，现在大约在20-40岁左右)或更年轻的Z世代(Generation Z，生于2000-2020年)。多户公寓已成为美国新生代成年人的住房选择，千禧一代激发了这个行业的活力和年轻化，并迅速改变了行业的脉搏。
另外，越来越多婴儿潮时代的老年人(Baby Boomers，生于1947-1965年)也开始选择租房，他们寻求的是舒适的、以生活方式为导向的、靠近美食、文化、娱乐和健康的社区，这为公寓保持在市场中的热潮奠定了基础。

从投资角度，多户住宅同样广受青睐。公寓项目作为具有安全性和稳定回报率的资产类别，受到了贷款机构和投资者的青睐。

橡树资本就是主要选择北美位于风险防御性高的地段、出租率高的优质资产，收购能够在整个持有期间产生稳定收益的资产。

从橡树房地产收益基金的收益表现上看，在市场环境复杂的背景下，既有稳定的来自租金的分红派息，同时在退出时还能实现资产价格的上涨。也就是说，既有稳健的收益曲线，还有较高的回报，具有类似固收产品的收益特征。

这不光是运气使然，要知道，橡树房地产收益基金从2017年底成立至今，期间经历了疫情爆发带来的极度恐慌和新一轮加息周期，但净值迄今为止还没有经历过回撤和下跌。

怎么做到的？

首先，这与橡树资本的投资策略密切相关。

根据房地产投资风险及回报特征的不同，房地产投资主要分为核心型、增值型及机会型三大类型。

核心型地产投资最为稳定，回报处于个位数水平，杠杆水平较低。比如我们在国内某个一二线城市买下一套地段不错的优质房产，通过租金收益获得合理的现金流，并且在整个资产实现出售或者项目退出的时候获得资本利得。

增值型地产投资是在核心型基础上，对物业进行改善和提高，通过提高出租率、租客质量、物业质量等，获取核心型地产以外的额外回报。一方面租金收益得以提升，另一方面房产项目退出的时候，来自于增值端的回报贡献更大，通常回报可达双位数。

橡树的房地产收益基金的运作模式，介于核心型和增值型之间，兼具二者的特征，主要来自于两方面：一是租金收入。其投资组合当中选择的主要是本身质量较高、现金流收益稳定的优质商业地产；二是资产增值的收益。橡树资本收益型基金选取部分地产资产做一些改善和提升，将投资组合的租金收益和房价的增值潜力释放出来。

能运作好这种策略，与橡树资本的起家本领——不良资产投资能力有很大关系。

作为华尔街“困境资产投资之王”，橡树最早在投资房地产时采用的是房地产机会策略，重点投资一些处于困境当中的房产项目，通过整改和运作，实现资产的扭亏为盈。在房地产机会策略之上，后续橡树又衍生出了房地产债务策略，主要是为房地产的开发提供贷款，并收取利息作为回报。

在运作过上述两种策略之后，橡树资本成立了房地产收益基金，把它作为完成不可能目标的突破口。

橡树资本也是看中了房地产资产的配置价值。

除了类固收产品的稳健体验，当然还因为在资产配置中，房地产的两大作用。

第一，与股票、债券相关性低，能提供有吸引力的现金收益率

相较于传统的股票和固收产品，房地产资产能够提供具有吸引力的现金收益率，以及经风险调整后的长期回报。而且，从历史数据来看，房地产资产与传统股票和债券呈现低相关性甚至负相关性，具有较强的风险分散作用。

所以，如果把投资标的集中于二级市场的股票、债券等资产，当市场的不确定性因素出现时，相关性较高的大类资产通常会出现同涨同跌的情况。然而，如果在做资产配置时，能够考虑一些和传统大类资产相关性比较低的另类资产，就能够较好地分散单一和集中的风险。

这一点在今年体现地尤为明显。今年年初至今，美股标普500指数下跌将近20%，A股更是经历了几轮超预期的震荡，但橡树房地产收益基金却呈现出了截然不同的回报走势——在过去半年依然取得了超过10%的净回报。

第二，提供通胀保护

过去一年来，美国的通胀指数进入到了历史上的绝对高位。房地产作为抵御通胀的大类资产，其长期回报远超通胀率，能够通过租赁和合同租金上涨提供通胀保护。

展望美国后疫情时代的房地产市场，新冠疫情加速了人口向“南部阳光带”等高增长地区迁移，推动了房地产需求端上涨。把握人口流动趋势和市场供需基本面，是定位后疫情时代“赢家”的关键所在。

数据来源：

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1632222149348260939&wfr=spider&for=pc

https://zhuanlan.zhihu.com/p/139875388