不愁租金，不愁租客，地产商们都看好的物流地产正在成为一门好生意。

仲量联行报告显示，今年三季度北京优质工业物流地产项目租金环比上涨1.1%，同比增长3.7%。高标仓空置率维持在5.4%的稳健水平。新增高标仓项目的可出租面积入市前，就可完成全部预租签约。

在国内，物流地产的火热景象，在北京、上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴等一二线省市核心城市群及全国骨干交通枢纽城市持续出现。

一大批电商企业、地产商、中外投资机构都盯上了物流地产这块香饽饽。

电商有物流需求，这不奇怪。但追求资金快速周转的地产商，为何对物流地产这一需要长期持有的项目也有如此大的兴趣？

现代物流地产具有诸多优点，出租率高，稳定性强，投资回报率高于其他商业地产资产。

据仲量联行统计，国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债，进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。

纵览美国近10年各业态REITs综合收益表现，物流地产REITs产品以 16.7%年均综合收益率稳居前三。而国内一线城市。物流地产总体的投资净回报率在7%以上，高于写字楼及购物中心，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

以上海为例， 2016-2020年上海优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%；优质物流园区空置率仅9.1%。

为什么物流地产能有如此优秀的收益表现？首先就与物流地产的特性有关。

物流地产与快递行业其实有着本质区别。

物流地产分属工业地产，快递和电商的仓储业务，仅仅占物流地产所有业务的三分之一。其实，更多的物流地产面积是被制造业、第三方物流所租用。

最早提出物流地产这个概念的是物流地产行业巨头普洛斯，物流地产这种经营模式指的是根据物流企业客户需求，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施，包括物流园区、专业仓库、标准仓库、配送中心、分拨中心等。

现代物流地产产业框架

图片来源：艾瑞咨询

物流地产与大家熟悉的住宅地产，也有很大不同。

与住宅地产直接出售资产来变现不同，物流地产是进行长期持有、运营，或可以通过资产证券化的手段进行资金回笼，盈利模式多样。

在物流地产开发阶段，盈利模式为物流地产出售；运营阶段，企业或基金购买物流园区地产项目后，盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入，其中租金收入是物流地产主流的收入方式。

租金是比较稳定的资金来源。根据多个物流地产开发商的财报数据，目前其物流设施的出租率多在90%以上，有的甚至高达98%。这也意味着，成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。

而由于物流地产的稳定租金收入特征，即本身是自带现金流的资产，进而得以成为进行资产证券化的很好的资产——把几个这样的项目整合打包成一个资产包出售给基金公司，如养老基金、教师退休基金等，为其承诺一定的投资回报率，并实现现金回流。

从实际表现来看，首批仓储设施公募REITs表现趋好，备受投资者追捧。

Wind数据显示，截至2022年11月15日，国内已获批发行的23只公募基础设施REITs产品，上市以来平均涨幅24.47%，显著跑赢同期 A 股，尤其环保类、仓储物流类 REITs 涨幅靠前。

开发、运营、资产管理实力强的机构，可以把物流地产开发、运营、资产证券化的红利都吃到。而且，多样的投融资策略能有效地用来缓和固定资产投资多、回收期长等，提高资金周转率。例如普洛斯。

普洛斯形成了开发—运营—基金的闭环模式，自己内部有开发、物业管理和基金管理三大部门，明确分工——开发部门拿地，建成物流园区之后交给物业管理部门运营，然后再将成熟的物流园区进行资产证券化处理。

三大机遇下，中国现代物流地产呈现供不应求的火热局面。

机遇1：消费升级助力物流地产稳定发展。

中国消费市场提质扩容，叠加新冠肺炎疫情推动，强力驱动物流地产行业。冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。

机遇2：科技让物流地产更高效。

人工智能将物流地产推向智慧时代——技术密集、以机器替代人力、土地利用效率大幅提升。这些在在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块体现尤为明显。

机遇3：高端制造业推动高标仓需求上涨。

高端制造业表现强劲，逐步成为高标仓的主要需求来源

现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，二者存在明显的差异。例如，高标仓的空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本；高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率， 又减少了人工需求，降低了综合管理成本。

高标仓是目前物流地产开发商的核心战场。

相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。

从空置率来看，全国高端物流仓储市场平均空置率为15.9%，华南区及华东区的空置率较低，分别为12.2%及12.4%。

总之，随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展，推动高端物流仓储需求快速提升。

但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小。

目前我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本、美国、澳大利亚的4.0、3.8、1.6平米，仍有非常大的增长空间。并且从结构上来看，我国现代化物流面积占比仅7%，相比澳大利亚、印度、韩国的75%、38%、28%。因此，我国物流地产行业整体也具有相当大的提升空间。

现代物流地产还是一片价值洼地，如果妥善运作、长期持有，无论是地价还是租金，其总体价值可能会有不错溢价空间。

据戴德梁行最新发布的地产投资市场研究报告中也提到：从中国整个房地产行业来看，物流资产包项目投资热度不减，预计第四季度物流类型项目成交总额将显著提升。

数据来源：

https://cj.sina.com.cn/articles/view/5182171545/134e1a99902001fcs5

https://finance.eastmoney.com/a/202210202533649197.html

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1678408918287848519&wfr=spider&for=pc

https://finance.sina.cn/2022-11-17/detail-imqqsmrp6512945.d.html

https://finance.sina.cn/tech/2022-11-04/detail-imqqsmrp4832899.d.html

https://www.jiemian.com/article/6721167.html

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1702183107064848741&wfr=spider&for=pc