关于房地产行业，除了刚刚结束的大会，近一两个月内还有三件事很值得关注，他们很大程度上推动了中国住宅房地产行业的转折。

先说前两件事。

第一件事，7月11日，中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园5只地产股，及恒大物业、奥园健康、彩生活3只物业股被正式剔除出恒生综合指数。而且，是以系统最低价格（即0.0001元）从恒生指数中剔除。

此次被剔除的8家地产股所属房企、物企在近期都面临较大的债务压力，此前已于香港联合交易所持续停牌。恒生指数公司表示，按照恒指编算规则，证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格。

事情到这里并没结束，内地交易所的动作也紧随其后。

深交所公告称，上述房企中的6家被调出港股通标的证券名单。这也意味着，内地投资者不能再通过港股通购买上述股票。

这个事情会有什么影响呢？

首先，直接影响企业融资，且有警示意义。

港交所是香港上市的房企重要的股权融资渠道，香港是世界的金融中心、是中国吸引海外资本投资的重要资本市场，而恒生指数则是“香港股票市场的晴雨表”。

虽然恒生指数每年会定期在6月和12月进行调整。这种剔除并非永久性的。但剔除操作有警示作用，相当于把一个此前认为的优等生列入差生行列以观后效，提示市场警惕。这将会影响到企业在交易所上市的融资功能。

另外，此次事件反映了当前房地产行业处于深度调整期，个别企业被剔除出恒生指数，房地产行业在恒生指数中权重也逐渐调低，房地产行业在资本市场融资难度也可能加大。

第二件事是，因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主联合起来宣布准备“集体停贷”。

自6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体后，多地陆续出现了业主欲“停贷”现象，不少烂尾楼业主开始联合起来：“不交楼就不还钱。”目前，强制停贷这件事覆盖了江西、湖北、河南等18个省份、逾100个地产项目的业主向官方及银行发了全体业主“强制停贷告知书”。

停贷潮反应的是如今市场下期房的风险，也显示出“三道红线”之下，房地产金融属性在褪去。

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烂尾楼为什么会出现？国内1998年住房改革最重要的就是把住房变成了商品房，可任何商品都没有只涨不跌的道理。过去20年国内经历了房价的快速上涨，但现在原先的逻辑不灵了，每个人都要做好楼市神话一去不复返的准备。再加上近4年新冠疫情的影响，影响了消费信心和实力，房子就难卖了。

对房企来说，一边是买方的需求下降，另一边是房地产商从银行贷款能力下降，导致很多项目因资金链断裂而停工，烂尾楼就出现了。

虽然房地产行业在复苏，政府也出台相应救助政策，且各大房企也都全力承诺保交付、保交楼，屡次宣布绝不躺平，加速复工。但是由于房企自身负债过高，难以快速偿还，致使房企金融信用风险事件不断发生，暴雷房企的风险处置还有一些至今还无法真正落地，导致许多项目未能如期交，多地出现交付难。

结合起来看这两件事，可以看出，资本市场的嗅觉灵敏，看到了风险，早早选择了抛弃表现不好的房地产。近期的事件频发，也算正式宣告闭眼买房的时代已落幕，未来买房越来越考验判断力。

再说第三件事，与前面两件事恰恰相反，港资、外资正在扫货中国房地产。

不仅是世界一流开发商铁狮门、凯德置地等，还包括国际资本巨头高盛、黑石等。今年以来，他们频频出手，加码投资布局中国地产。

例如最新消息，高盛和森瑶中国成立合资公司，10月24日双双对外宣称要在中国寻求优质物流资产及新基建投资机会，首期投资金额约6.75亿美元，即约49亿人民币，目前已在上海地区选取了4个新基建项目作为种子项目，合计24万平。

有数据显示，截至8月底，共计200多家境外机构投资者进入A股市场。对于全球投资者而言，进入中国市场，配置中国资产，正变得越来越重要。

当然，比起国内开发商偏爱的传统开发，港资、外资更青睐于多元化的不动产投资，其“投资轨迹”正从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目。

仅在工业仓储和物流地产领域，在外资、内资的不断加持下，物流仓储成为地产行业中的高热度赛道，粮草充足、人才稀缺，行业正在剧烈发展、整合。

从过往经验来看，外资企业更像是长期的财务投资者，不单单专注于纯住宅开发，更多的是秉承穿越市场周期的价值投资理念，坚持资产管理的主动性、商业运营的精细化。

通过以上三大事件，可以看到，房地产投资越来越是个技术活，同时花样翻新，长线资金在新兴领域蕴含巨大机会。

一是，‘三道红线’和‘债务压顶’促使更多红黄档企业出售优质资产，更有机会‘捡漏’投资的机会。

二是，在欧美和香港等成熟市场磨砺多年的机构投资者，其资产管理注重全球化配置，追求长期投资，更关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，资产选择注重那些与宏观增长动力关联更紧密的城市化、科技进步相关的资产更受青睐，这些类型资产具有波动性和不确定性相对更小、现金流稳定的特点。

三是，全球房地产基金募资活动踊跃，海外投资者对中国一线城市资产的未来长期增长充满信心。而且，目前大型经济体中只有中国经济前景较好，境外资本此轮在中国进行大规模投资正是趁着人民币贬值、市场下行、逆周期抄底。

因此，对房地产市场不能非黑即白和狭隘地看，遇到市场调控，就认为没有任何机会；遇到市场大涨，就盲目重金投入。房地产市场是一个很大的领域，不能把目光局限于住宅，随着新经济的发展，在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下，还有多种新兴资产类型将会有很大的发展空间，同时对专业性、精细化运营的要求也越来越高。