自郑州、哈尔滨、福州三大省会率先松绑限贷、限售、限购等政策之后,一众二三线城市开启新一轮的松绑潮。截至目前,全国至少已有60个城市出台了楼市松绑新政,新一轮松绑潮正在路上。日前,河北省秦皇岛市发布通知,正式废止包括限购政策在内的调控文件,表示“因文件规定的政策已经不适应当前秦皇岛市房地产市场发展形势”。日前,浙江衢州市出台楼市新政,限购方面取消户籍购房和企业购房的限制,限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。衢州所在的浙江省,曾因所有地级市房价全部破万而备受关注。作为楼市最热地区之一,衢州的全面松绑备受关注。自此,秦皇岛、衢州,与郑州、哈尔滨、福州一道成为这一轮楼市松绑的代表性城市,分别完成了对相关核心政策的突围。限购、限贷、限售、限价、房地产税试点,被认为是房地产调控的核心武器,也是遏制高房价的有效组合拳。2014年,楼市一度遭遇高库存之忧,全国房价罕见下行,部分房企面临资金链危机,作为龙头的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。后来发生的故事,几乎众所周知。借助“涨价去库存”,楼市不仅摆脱了泥潭,而且一跃而起,全国房价一度破万,绝大多数城市房价翻倍。借助“涨价去库存”,一众房企开始了扩张之路,恒大、碧桂园、万科、融创等8家房企先后登顶世界500强。值得一提的是,整个世界500强榜单中,一共只有8家房企上榜,全部来自中国。2021年底,在史上最严楼市调控、房地产税试点预期等政策制约之下,全国房地产市场终于从狂飙之势转头向下。2022年一季度,全国商品房均价跌破万元大关,相比去年同期高点下降了5%以上。而在纳入统计的70个大中城市中,仍有超过8成城市二手房价环比下跌,相当于2014-2015年的水平。在70个大中城市中,有28个城市房价回到两年前,其中跌幅最大的为牡丹江市,跌幅达12.5%。这些城市里,也不乏以郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南为代表的省会城市,这些城市,正是这一轮松绑的急先锋。这也揭示了一个典型的楼市规律:越是最早进行松绑的城市,经济基本面和楼市预期越存在问题。到2014年年底,全国除了北上广深外,其他40多个城市全部取消限购。直到2016年下半年开始,限购才再次重出江湖。2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。第三步,大幅降准降息,一年之内,连续5次降准5次降息。从2015年开始,央行连续五次降准5次降息,累计降息125个基点,商业按揭贷款利率一度降4%以下,为前后10年的最低值。这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来,市场开始复苏,深圳厦门率先重启上涨之路,但大多数中小城市仍旧不温不火,政策刺激亟待加码。2015年年底,房地产去库存被列为来年五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面,全面刺激楼市,政策之宽松,为后来者所难以想象。仅靠货币松绑,并不会雨露均沾,三四线依旧低迷。因此,三四线迎来空前的定向放水——棚改货币化。为此,当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标,同时加大货币化补贴,从传统的拆一补一的实物安置房,转向了真金白银的“发钱”。大拆大建大补贴,在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。基于稳增长的需要,这一次稳楼市,对政策松绑的容忍度超出预期,一二线城市房价有望企稳,部分热门城市房价出现明显上涨,并非没有可能。与8年前相比,除了人口、城镇化等长期因素趋于见顶之外,这一次还面临着三大不同:目前,全球已经步入加息时代,美联储预期年内将加息6次以上。虽然我国的货币政策以我为主,但大环境收缩必然制约降息空间。要知道,2015年5次降准降息,利率累计下调了125个基点(1.25%),而这一次楼市利率(5年期LPR利率)从2020年开始累计仅下调了20个基点。第二个不同是,房价与居民杠杆率处于历史高位,加杠杆空间所剩无几。根据央行报告,2022年,我国居民部门杠杆率达72%,而2014年还不到40%,更早之前的2008年仅为18%。所谓居民杠杆率,指的是居民债务与GDP之比,衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间。从国际横向来看,这一居民杠杆率,已经超过国际平均水平,直追发达国家。第三个不同是,疫情冲击愈演愈烈,不确定性盘绕在所有人头上。疫情影响,不仅在于流动受限下的市场冰封,更在于居民工作及收入预期受到影响,对未来不再像过去那么坚定。人们之所以愿意超前消费,愿意疯狂加杠杆,自然是因为对未来的收入增长充满信心,对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。疫情改变了这一逻辑。面对种种不确定性,消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。人口、城镇化率、经济增速、居民杠杆率,都会形成对房价的长期制约。一二线楼市横盘,背后不乏政策严控的结果。一旦开始大规模松绑,楼市企稳乃至反弹至少不是难事。但对于绝大多数三四线城市来说,调控政策几乎等于0,本就没有限购限售制约,市场尚且难以遏制下行趋势,又不存在通过松绑救市的空间,未来资产价格必然全面承压。所以,还是那句老话:不要疯狂加杠杆,千万不要选错城市。