过去20年，北上广的房价涨了10倍

是地产公司赚的多、还是买房子的人赚的多？

大家会想象房价涨了10倍，那么房地产企业不是富得流油了吗？其实，这是一种想当然的误解。

中国的房地产，在过去20年，就像皮包公司一样，不断地买地造房，然后就尽快脱手卖掉，现金流水非常快。

房地产企业更像贸易公司，是快进快出、大周转的商业模式，一手进一手出，比如造了50万平方米，当时的造价成本是1万元，销售价格是1.2万元或1.3万元，最后扣掉一切成本，可能有15%的回报，已经是一个比较好的结果了。

其实，近十几年，中国房价涨了8倍也好，10倍也好，最高兴的是买下房子的老百姓，差不多有1亿多户居民。

按收益的比例来看，买房子人比地产公司赚的更多，买房子人赚到了10倍，而地产公司只赚到了15%。

不管是5年前买的、10年前买的、还是15年前买的，这些居民都享受了这十几年房价持续上涨，大家都很高兴。

尽管这个房子一般是自己住的，看不到涨的部分的钱，但算算账心里也高兴。应该说在近30年的城市化过程中，广大城市居民分享了房地产市场化改革的红利。

从计算收益率的角度来看，房地产企业的“造了就卖”的经营模式，其实是最笨的一种。

在地产的经营模式上，李嘉诚让我印象很深。

1993年，他在浦东搞了一个世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好以后也不急着卖，先租10年，到2010年，这个房子已经从2000年的1万元/平方米变成15万元/平方米，他就把租赁合同到期的房子全部收回，然后每平方米花了1.5万元装修一下，统统按照15万元/平方米卖掉，立马全部卖光。500套别墅他赚了多少？

所以说，“造了就卖”的商业模式，不一定是一种好的模式。

美国房地产企业基本上自己持有50%、60%的房产，另外有30%、40%比例的房子造好了就卖掉，所以负债率本身是在40%左右。自己持有的50%、60%的房产用于出租，出租三五十年后房价上升的收益就都归房地产企业所有了。

但其出租以后也不会把自己的本金全套在里面，既然出租就有租金，有租金就可以用REITs的方法，用每年的租金来付REITs利息，然后有信托公司提供一笔资金。

这个资金不是债务，如果信托公司发一笔信托是债务，一般是比银行利息高3-5个百分点的债务；

如果是REITs，就有点像是资产证券化一样，是以现金流作为抵押，比如房子值100亿元，信托公司把100亿元资金给房地产企业。

这100亿元资金表现在房地产企业的账上，不是负债100亿元，而是一个资产转换。

所以这件事是合理的，是可以做的。

今后中国的房地产企业，长期持有租赁的比例会逐渐增加。

我认为，十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房。50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给了低收入群体。

低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs，政府也不负债。REITs的利息只要能按照老百姓付的租赁款保证平衡就行。