这是香港回归20多年来最大的手笔。它甚至将打破香港城市发展两百年的历史格局。

而在更为关键的与内地的关系上，香港也将由过去的“北望”走入“北进”的新局面。因此，也有人评价说这是更为深刻的一次回归，堪称“一国两制的2.0版本”。

在哽咽声中，香港特首林郑月娥发布完了任内最后一份施政报告。报告向社会宣告了一项具有历史里程碑意义的举动——在新界打造香港第二个CBD，即北部都会区。

面积1100多平方公里、总人口700万的香港，如今竟然要用300多平方公里打造一个可容纳250万人居住的北部都会区。无论从任何标准来衡量，此举都超乎想象。

这还是那个科学城、八万五计划、明日大屿填海计划……干啥都小心翼翼的香港吗？

香港政府展现了雄心，用一个高规格、完善的都会区规划来统筹深港融合的进程。北部都会区的划时代意义就在于此，它要直接在深港接壤的土地上打造一个经济和社会中心，帮助香港加速融入国家发展大计。

这一举动，彻底打破了两百多年来香港“南强北弱”的空间发展格局，更彰显了香港与内地的联系进入了一个历史新阶段。

但是，这毕竟更多的是愿景，有心也得有力。

北部都会区到底会如何，我们一条一条来看。

香港北部都会区发展战略并不纯粹是纸上谈兵，有一些具备条件的已经在规划、甚至实施中，有三点值得关注。

第一，用交通串联的都市圈。

多年来，深港自西向东已经围绕7个陆上口岸实现交联，由此两地形成了“双城三圈”的空间格局，并促成了40年的经济社会发展。

“双城”是深圳和香港，“三圈”指的是自西向东的深圳湾优质发展圈、深港紧密互动圈和大鹏湾生态旅游圈。“双城三圈”的空间格局也是北部都会区发展战略的重心。

而建构和连接这些都市圈的，就是由全新的五条线路组成的轨道线网。

第一步，在现有的港铁西线的锦上路站北上，开辟一条北环线，连接到古洞；

第二步，继续从古洞往东延伸，到达上水以东的打鼓岭附近掉头往南，最终到达粉岭安乐村，形成一个“反C”路线；

第三步，北环线支线继续往北，跨境进入深圳新皇岗口岸，并途径经深港科创园区；

第四步，视线来到西边，从洪水桥到达深圳前海的深港西部铁路也终于曝光；

第五步，在深港西部铁路当中的流浮山站接驳一条自动捷运系统（APM线），沿着流浮山西部海岸延伸，都是地面站，可以坐着看日落。

通过修建铁路来调控交通，进而管控社会，这是美国历史社会学家迈克尔·曼提出的“基础设施性权力”的一个切片。

这一点在粤港澳大湾区体现的淋漓尽致。黄汉城曾在他的著作《谁是中国城市领跑者》中提到，珠三角越来越收敛成为一个市，背后就是各种轨道交通和跨海大桥所拉近的城市间距离，所缩短的往来时间。未来，将有一亿人生活在由交通基建所建构起来的同一座“城市”当中，具有划时代的意义。

北部都会区，将是大湾区收敛这一大趋势下的缩影。

第二，形成“杠铃式”经济版图。

北部都会区发展战略，说明香港城市规划跳出了“中环视角”，在维多利亚港两岸的中心之外，在新界北“画了一个圈”，彻底打破了近两百年来香港“南重北轻”的城市空间格局。

未来，香港将形成“南部金融，北部科创，加之连通西部经济走廊和东部知识走廊”的“杠铃式”发展布局。

当中的核心，就是以新田-落马洲为中心的科技城，占地超过540公顷，旨在打造“香港的硅谷”。在落马洲河套地区近90公顷的湿地和田地上，将会建起深港科创园，第一批房屋预期在2024年落成。

林郑月娥在施政报告中强调，要令“再工业化”植根香港，并与深圳乃至大湾区的科创发展相辅相成，使科创成为香港新经济动力，成就《十四五规划纲要》下的国际创新科技中心。

2021年10月7日，全球领先的生物科技公司美天旎（Miltenyi Biotech）正式进驻香港科学园，成立区域研究和发展中心，将其针对细胞和基因疗法的顶尖技术、产品和服务推广至大湾区及亚太地区。

美天旎总部设于德国，30 年来致力从事生物医药研究，以及推动细胞和基因疗法的发展，旗下产品逾17,000 项，供研发及临床应用。自主研发的细胞疗法产品每年治疗约6,000 名病人。

事实上，生物医药就是深港科创园的产业重点之一，另外三个分别是人工智能、智慧城市和金融科技，全都是当下最热门的发展方向。

当年，大疆发轫于香港扎根于深圳，从初创企业一跃成为无人机帝国，产品重新定义了“中国制造”的内涵。如今，深港科技园也正在吸引全球的技术龙头落户，未来也会诞生响彻全球的企业。

第三，与横琴的竞争。

如果拿北部都会区与深圳的联系和澳门与横琴的联系来比较，可以发现，它们都是政治色彩浓厚的规划新区，充分体现了港澳之于中国、之于世界的强烈竞争图景。

当然，从配置来看，横琴还是更胜一筹。广东直接管理、澳门主要操盘，意味着横琴将在更高层次、更大范围开发建设，即将成为“澳门2.0”。香港这个北部都会区，再怎么与深圳深度合作，也只是香港一个新的增长极，取代中环的地位还非常遥远。

这两者就好比我们常说的成熟地段和新区的差别。如果你想要更加稳定的成熟伴侣，往西走；如果你想要冒险赌一把潜力股，往东走。

无论如何，香港政府在北边画的这个圈，意义还是非常深刻的。香港即将结束“北望神州”的历史，拉开直接、全面融入国家发展的序幕。就像黄汉城提到的，此态势应该被视为香港更深刻的回归，是名副其实的“一国两制2.0”。

然而，愿景和现实总是有距离的。上一次香港政府的大型城市规划已经是1989年的香港机场计划了。北部都会区如今只剩下一个问题：如何落地？

要说最接近北部都会区的经验教训，就不得不提日本在上世纪做的“横滨港未来21”都会区扩张计划了。

简单概括就是迁移原有的货运和码头用地，然后将东京的部分政府、商业以及会展职能分流到这块被清出来的地方，令横滨市成为东京23区以外的第二个都会区。

最终在1983年，开始了长达20年的建设。期间，不少大型设施和建筑落户于此，包括296米高的地标大厦，在2014年以前都是日本第一高楼，包括三菱重工、富士通、索尼影像、日产汽车的总部，还有富士、LG、京瓷、苹果等企业的研发中心。这里更是横滨最热门的旅游胜地。

横向对比完，纵向对比也能发现，林郑月娥这份规划想要落地，确实不乐观。

深港发展研究院院长张克科形容，香港已为这一刻（指北部都会区发展战略）准备了30年，因为两地专家很早就开始研究如何促进深港接壤地区的发展，并在2008年就已经提出了《深港“一河两岸”合作与发展的新思考》的提案。

当时的香港发展局局长就是林郑月娥。她指出：“两地政府不是着眼于短期利益，而是长远发展。”熟悉吗？这也是她在今年施政报告中表达的意思。

十三年白马过隙，香港的命运经历了多次浮沉，林郑月娥也从发展局局长做到了特首，深港接壤地区的发展才刚刚拉开序幕。

此前的许多政府规划也都胎死腹中。“八万五”计划刚一推出，就遇上了亚洲金融风暴，香港房价一落千丈，计划就此夭折。同样是林郑月娥提出的“明日大屿计划”，也仍然迟迟没有推进，填海的难度也不小。

未来，更有许多“硬骨头”要啃，比如收回原居民或者开发商囤积的土地，是非常敏感的问题，必须要在保护私人产权和发展刚需之间取得精妙平衡。动既得利益者的奶酪，向来不容易。

最后，新政说要建近百万套房屋，香港楼市会跌吗？

林郑月娥多次强调长远发展的眼光，也表示坚定解决土地问题，还透露政府以及囤好了未来十年用于建设公屋的土地。

那眼下呢？

有人评论，林郑月娥这份任内最后的施政报告，针对当前社会大众最关注的议题，比如香港与内地的通关，依然没有行动时间表，令人无奈。

楼市也是一个道理。新区的规划与建造，至少需要十年才开始成形，先不说未来香港的发展速度，明年7月就任的新一届特区政府，还会不会原封不动采用这份规划，都是未知数。

因此，虽然北部都会区发展战略画了大圈，要建造近百万套房屋，但对于香港楼市的短期影响，非常小。

不久前，香港二手楼价突破了历史新高，一手交易在今年也非常火爆。预计施政报告的影响较小，香港房价在明年依旧可以期待至少5%的涨幅。

新规划对于楼市的另一点影响是，投资者可以关注获益相对较大的开发商。

香港地产商持有大量的土地，在北部都会区建设过程中的收地发展将加快利好他们。具体来看，根据恒基地产的2020年报，其拥有新界大约400多万平方米的土地，当然也包括古洞、洪水桥这些未来的区域中心。

事实上，仅是计算农地，各大地产商手里的农地面积就有1亿平方英尺，即1003公顷，相当于10平方公里，是目前香港住宅用地面积的约八分之一。

以未来的北部中心，元朗洪水桥洪福村为例，洪福村有9座楼高16到24层的大厦、一座商场和1000多平米的休闲用地，10平方公里相当于156个洪福村，大约合计76万个单位。

大量的土地储备加上短期仍然有机会上涨的房价，部分开发商是短期的投资重点，长远来看才轮到北部都会区的基建、科创和商业投资。

其实这也是北部都会区发展战略加快融入国家发展的另一个体现，即每一个人都可以参与到这一个十年规划当中。做风投的可以盯深港科创园，做制造业的可以关注基建的规划，对开发和住房有期待的可以先投资手里有地的开发商，普通人可以简单买港股，参与方式非常多。

2022年，香港回归25周年。新气象、新规划、新人事，让我们共同期待东方之珠的下一个25年。

文章来源：海外掘金