近日，国家邮政局发布了《2023年6月中国快递发展指数报告》，报告显示：上半年快递业务量超600亿件，月均超百亿件就此成为常态。

国内物流地产方面的供应缺口进一步凸显。

在全球市场，物流地产正在掀起一股投资热潮。

当下，全球不动产并购市场活跃。其中，物流地产商尤其活跃。

例如，近年来，全球最大物流地产运营商安博（Prologis）的收购不断。就在去年，安博就连续公布了两个物流地产收购交易，规模分别达到210亿欧元和260亿美元，后者是美国物流领域近年来最大的一次行业整合。

紧接着在今年6月，安博(Prologis)又与黑石(Blackstone)达成协议，以31亿美元的价格收购后者持有的仓库和工业地产。

电商有物流需求，这不奇怪。但追求资金快速周转的地产商，为何对物流地产这一需要长期持有的项目也有如此大的兴趣？

01

物流地产是必争之地

2020年，全球私募地产投资领域权威媒体PERE（Private Equity Real Estate）公布了2020年全球私募地产机构排名100强榜单。这个榜单向大众揭开了一个不动产投资行业内早已皆知的真相：全球最赚钱的地产公司，不盖房。

一方面，相当一部分其实是在做资管。

另一方面，地产私募巨头们的投资目标也在持续调整以适应时代的变化。

例如，在电商时代崛起后，黑石开始恋上物流，同时也将目光投向了能源、数据、互联网科技。

物流地产是经营现代化物流设施的载体及重要组成部分，分属工业地产，也就是根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。

现代化的物流地产经营环节，主要包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作，常以物流园区为载体建设物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，同时提供园区租赁、园区运营、配送服务等增值服务。

国内不动产投资赚钱的逻辑和机会也已悄然变化。2014年前后，国内一部分龙头地产企业开始加速转型物流地产、产业园区。同时，国际地产商们纷纷布局中国。其中，物流地产是必争之地。

02

投资回报率高于其他商业地产资产

现代物流地产具有诸多优点，出租率高，稳定性强，投资回报率高于其他商业地产资产。这以特征在全球都是如此。

在国际市场，国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债，进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。

在国内市场，2019年，北京、上海等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的回报率。

而物流地产中的几个门类中，又数冷链物流的投资回报率遥遥领先。以新三板市场挂牌冷链企业为样本，冷链物流行业毛利率大致处于10%-30%区间。

为什么物流地产能有如此优秀的收益表现？这与物流地产的特性好而盈利方式有关。

物流地产与快递行业其实有着本质区别。

物流地产分属工业地产，快递和电商的仓储业务，仅仅占物流地产所有业务的三分之一。其实，更多的物流地产面积是被制造业、第三方物流所租用。

物流地产与住宅地产也有很大不同。

与住宅地产直接出售资产来变现不同，物流地产是进行长期持有、运营，或可以通过资产证券化的手段进行资金回笼，盈利模式多样。

在物流地产开发阶段，盈利模式为物流地产出售；

运营阶段，企业或基金购买物流园区地产项目后，盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入。其中，租金收入是物流地产主流的收入方式，是比较稳定的资金来源。

同时，而由于物流地产的稳定租金收入特征，即本身是自带现金流的资产，进而得以成为进行资产证券化的很好的资产。

「REITs，即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。」

例如，把几个物流地产项目整合打包成一个资产包出售给基金公司，如养老基金、教师退休基金等，为其承诺一定的投资回报率，并实现现金回流。

纵览美国近10年各业态REITs综合收益表现，物流地产REITs产品以 16.7%年均综合收益率稳居前三。

基于物流地产的以上特征和盈利方式，开发、运营、资产管理实力强的机构，可以把物流地产开发、运营、资产证券化的红利都吃到。而且，多样的投融资策略能有效地用来缓和固定资产投资多、回收期长等，提高资金周转率。例如普洛斯就是如此操作的。

普洛斯形成了开发—运营—基金的闭环模式，自己内部有开发、物业管理和基金管理三大部门，明确分工——开发部门拿地，建成物流园区之后交给物业管理部门运营，然后再将成熟的物流园区进行资产证券化处理。

03

全球物流地产为何如此火热？

长期来看，人口结构变化、城市分化、经济新趋势是对地产行业未来影响最大的三大背景。

从美国的经验来看，物流地产兴起于高端制造业发展时期，零售连锁时期得到快速发展，并在电商繁荣时期保持高速增长。

现在国内市场也正在践行这个过程，几大突出因素正在推动物流地产的快速发展：

首先，与快速增长的需求相比，国内高端物流地产设施背后有很大的供应缺口。

和发达国家相比，我国物流地产的整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模仍然很小。

一方面，虽然我国总体仓储面积丰沛，达到约10亿平方米，但现代化的仓储物流设施库存占比不足7%，明显低于发达国家，例如澳大利亚、印度、韩国分别是75%、38%、28%。且各区域间供给水平很不平衡。

另一方面，目前我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本、美国、澳大利亚的4.0、3.8、1.6平米，仍有非常大的增长空间。

再看跨境电商。根据商务部今年5月31日发布的数据显示，我国跨境电商货物进出口规模占外贸比重，由5年前的不足1%上升到5%左右。其中，跨境电商主体已超10万家，建设独立站超20万个。

相比之下，我国国内跨境物流件量每年仅20亿件，并不足以支撑中国制造出海的“加速度”。在这样的背景下，物流地产还有很大的增长空间。

第二，科技让物流地产更高效。

人工智能将物流地产推向智慧时代——技术密集、以机器替代人力、土地利用效率大幅提升。这些在在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块体现尤为明显。

第三，高端制造业推动高标仓需求上涨。

现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，二者存在明显的差异。例如，高标仓的空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本；高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率， 又减少了人工需求，降低了综合管理成本。

高标仓是目前物流地产开发商的核心战场。

相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业成为了高标仓的重要租户群体。

总之，随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展，推动高端物流仓储需求快速提升。疫情之后，全球机构投资人对物流地产正在加速布局。

04

物流地产怎么投？

需求旺盛、未来发展前景宽阔，收益回报可观，还能够实现资本闭环，但，并不是投资就能挣钱。物流地产投资有相当的专业门槛，暗藏投资风险，以国内为例：

一、需要真正了解确切的市场缺口是什么。

例如，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户——这是地产商入局物流地产的基本逻辑。可是究竟哪些地方物流地产存在空缺或过于饱和；物流地产或仓储网点如何优化布局；哪些地方仓储用地供应较多、是否有税收优惠等。对这些都需要非常了解并具前瞻性，才可能做好选址、规划和运营。

二、物流用地不好拿。

物流地产属于工业地产的一部分，从2015年起，我国工矿仓储用地供应持续处于低位。尤其是由于对于园区建造周期、城市规划、就业解决、财税征收方面的考虑，现在省会城市和一线城市出让工业土地在慢慢缩小。

所以，拿地能力成为投资物流地产的重要因素。物流地产商需要详细了解当地政府的政策制度、目前的指标要求、城市发展方向等，并积极开拓合作共赢的方式。

总之，现代物流地产还是一片价值洼地，但也有一定的专业门槛，需要专业的人做专业的事。如果妥善运作、长期持有，无论是地价还是租金，其总体价值可能会有不错溢价空间。

数据来源：

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