房地产行业迎来重大逆转。

几天之内，房地产两度被重申为“国民经济支柱产业”。

第一次来自高层领导：

第二次来自中央财办有关负责同志：

这说明，房地产行业的政策面在逐步向好，头部房企表示“政策面向好的力度、广度超出了预期和想象”。

其实，房价是否有大幅上涨空间，始终主要得看三个指标：经济增长、城市化率、人口增长。

具体来说，如果：

第一，所在城市人均 GDP< 1万美金，经济发展水平比较低，增长潜力还比较大；

第二，城市人口净流入；

第三，住宅市场中新房占主导，二手房还比较少。

这个时候，买房从理财的角度看是划算的，因为这样的城市房价大概率会继续上涨。

而如果经济增速放缓，住宅市场二手房占主导，城市总人口下降……那么，从财务的角度看，买房就不一定比租房划算。

从这个规律来说，如今房地产政策面的逆转，只能说明房地产行业再一次迎来了向好的政策环境，托底经济的重要性再次提升，但这不一定预示着房价的新一轮飙升。

其实，如今投资房地产，已经不能把眼光仅仅局限在买房卖房了。因为房地产行业的格局正在重塑。

作为住房市场上与买卖并行的“另一条腿”，中国住房租赁市场正在提速发展。

可以看到，二十大再提“租购并举”，租赁住房上升到国家战略高度，密集出台的各项利好政策，这些都令租赁住房市场迎来新的历史性发展机遇。

去年下半年以来，中国在控制房价上涨，推进保障性租赁住房筹集建设，降低新市民落户门槛，打造租赁社区，推动租房入学等方面，都迈出了实质性的步伐。

住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性显著凸显，加上各地积极争抢人才，租购并举的新制度获得极大的进展。

房地产逻辑和租房市场呈现新的变化，主要表现为：

第一，未来房价大面积持续上涨时代一去不返，有利于一二线城市租房市场的长期发展；

第二，在疫情冲击下，“职住合一”得到了强化，租赁需求正在重新流向实际就业地，租赁需求的空间分布改变；

第三，租赁住房公募REITs成功试水，居民房地产权益性投资有了正式的公开渠道。相比于直接投资购房，居民投资租赁住房公募REITs，能以较小的成本分享城市经济增长收益。

未来发展租房市场尤其是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开；同时，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。

近年来，长租公寓越来越受到社会和资本的广泛关注。

从2021年开始，长租行业进入到理性、健康、可持续的新阶段，在需求端和资本端都出现了显著的变化。

从需求端来看，“中国城市住房租赁”智库联合自如研究院发布了上半年长租房市场数据显示，2022上半年租赁市场：长租房成交量持续增长，需求韧性凸显。

同时，「房住不炒」政策的推进和大资管时代的到来，带来了变中求进的新机遇，长租公寓的新玩法也陆续登场。

例如，从2021年开始，租赁行业需求端在多元化，供给物业形态、资产属性都在变得更加多元。预计会出现家庭型租赁社区、养老型社区的需求。

可以预见，随着中央定位「房子是用来住的，不是炒的」，未来在相关的法律体系上，一定会有更多的法律规章来保护租客的利益。

同时，现在有很多大的公司集中式的出租房屋，他们出租的公寓房，服务比一般的社区物业要好，也能让租客有安全感。

所以，随着租赁房子的体验变得更好，会有越来越多的人越来越能接受租房。

从资产端来看，随着行业的变化，大量资金开始回流进入租赁赛道，长租公寓现在算得过来账了。

从资产配置的角度而言，具有稳定现金流的资产就是良好的“防御性资产”。长租公寓基于老百姓衣食住行的刚需，薄利但韧性足，加之“房住不炒”等利好政策的支持，以及长期的、低成本的资金加持，长租公寓这类资产具备了一定穿越周期的条件。

国内公募REITs的发展，为租赁住房市场创造了重要的机遇。

2021年6月，国内公募REITs试点正式启动，首批在沪深交易所上市的是基础设施公募REITs。紧接着，保障性租赁住房板块被纳入公募REITs，今年七八月份，首批保障性租赁住房REITs正式公开发售，这也标志着我国保障性租赁住房产业“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。

目前，不少长租公寓正在选择“纳保”。

“纳保”就是将原有的长租公寓纳入保障性租赁住房。ICCRA统计数据显示，截至今年三季度末，全国已开业房间规模中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房，环比提高了3.8个百分点，规模合计为10.045万套（间），比二季度增加了38431套（间）；“纳保”比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占总规模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的纳入比例分别为10.9%和7.3%。

长租公寓纳保是一个很好的创新和改革。

第一，对于长租公寓来说，纳保有政府在后面背书，信任度会更高。

第二，由于纳入保障性租赁住房之后，企业可以享受到一系列的政策优惠，未来也可以通过公募REITs退出，所以如果长租公寓企业自身账算得过来，管理得好，益处也很明显：可以拓宽长租公寓的退出和融资渠道，降低融资成本，加速资本循环，进而促进资产运营水平和投资回报的提升。

由于公募REITS的投资价值与投资经理的关系不大，主要看底层资产的收益水平。而民生、微利、长期稳定是长租公寓的本质，所以长租公寓资产之于公募REITS是具备大有可为的空间的。

除了借道纳保，长租板块还有望直接纳入公募REITs。

今年12月中旬，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，并研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这意味着REITs覆盖范围将向商业不动产、长租房进一步扩大。

商业地产、长租房REITs有望落地，长租公寓市场投资将迎来更大机遇。

目前，长租房从产品类型上看主要可以分为四大类：高端公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓。从保租房覆盖范围来看，高端公寓一般不会选择纳保。而未来公募REITS试点范围扩大到长租房，一些高端公寓就有望进入到REITs发行的储备项目当中。这类项目通常处于核心位置、面对的人群也会相对高端，租金水平也会更高。