地产市场，近两年正上演着“冰与火之歌”。

“冷”的是住宅市场在“房住不炒”的长期政策定位下偃旗息鼓，房企投资和销售持续萎缩；

“热”的是细分赛道物流地产在过去一年成了市场首屈一指的当红辣子鸡，房企、外资纷纷入局，2021年物流地产投资交易额达480亿美元，相比2019年翻了一番。

事实上，如果把时间拉长，近二十年物流行业都成长迅速，2020年中国社会物流总额就已超300万亿。而近两年，在政策红利、产业和消费升级等多方驱动下，物流地产更成为疫情后时代增速最快的地产类别资产。

目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一。物流行业的稳健增长拉动物流仓储费用逐年提升，但物流基础设施建设水平看，我国物流地产市场仍拥有广阔的市场前景。

根据艾瑞咨询发布的报告显示，在人均物流地产面积方面，对比日本和美国，2019年日本人均现代物流地产为4.0平方米/人，美国为3.7平方米/人，而中国仅为0.7平方米/人。

（数据来源：艾瑞咨询）

从仓储设施总面积看，截至 2020年二季度，我国高标仓总面积为 6400 万平方米，占我国总仓储面积10亿平方米仅 6.4%而美国高标仓比重占比超过 20%。

无论是高标准的物流地产设施还是人均物流地产面积，均与发达国家有较大差距，而这待填补的空间正是物流地产的广大市场。

除了市场空间大，政策扶持、产业升级、技术革新等多方外部因素，也推动资本火热涌入。

物流地产作为新基建的一部分，近年政策暖风频吹促进物流地产蓬勃发展。

一方面，强调降本增效，推出大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收优惠政策；另一方面，前瞻性规划国家物流枢纽，“十四五”规划明确提出要推进120个左右国家物流枢纽布局建设。

（2021年以来物流地产相关政策梳理）

物流地产的需求方主要有三类：电商、第三方物流和制造业，其中电商在租赁的仓储物流面积占比超50%。近年，随着电商发展高歌猛进，2021年网购金额突破10万亿，快递行业收入破万亿，电商平台与第三方物流对仓储能力的扩张，加速推进了仓储物流大发展。

与此同时，产业升级转型背景下我国高端制造业迅猛发展，汽车、机械、电子通讯、计算机等产品结构较复杂、供应商众多、产品更新迭代快，对供应链效率也提出了更高要求，对高标仓的需求持续增加。

随着工业机器人、大数据等前沿科技在物流运输、仓储、配送以及客服等阶段应用，物流智能化进程不断加快，空间利用效率提升、流转速度加快，进一步促进行业的蓬勃发展。

在物流地产这一火热市场下，高标仓、冷链物流两大细分领域成为近年投资人最为关注的机会。

“高标仓”即指高标准仓库，相比于普通仓库，附带坡道、单层高、承载力强，能大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低仓储成本，提升运营效率。

根据中国仓储与配送协会的测算，在2020 年，使用高标仓的投入成本，可比使用传统仓的成本降低约 20%。

一方面是生鲜电商、高端制造业等产业发展，对高标仓的需求持续增长；而一方面是高标准仓库面积较低，持续供不应求。普洛斯曾测算表示，我国当前实际高标仓或仅约8000 万平方，缺口或达7000 万平方米以上。

伴随着国内消费不断恢复，生鲜电商、速冻食品、社区团购等迎来爆发式增长，由此将催生出千亿级别以上的冷链市场需求。据中商产业研究院预测，到2022年，我国冷链物流行业市场规模将突破4500亿元。

同时，《“十四五”冷链物流发展规划》指出，到 2025年，将布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，初步形成衔接产地销地、覆盖 城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。

如果说市场需求与政策指引的双端驱动，为物流地产的高速发展铸就了底层基石，那可观稳健的投资收益则为投资人的热情添了一把烈火。

据世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%。

市场广阔、机会确定、政策支持，物流地产自然也受到普通投资者的追捧。但由于物流地产投资周期长、所需资金大，普通投资人难以直接参与，通过物流地产基金布局已成为当下的主流方式。

不同于物流地产的传统盈利模式，通过打造物流园区，主要赚取租金收入和增值收益，如融资中介、信息培训等，物流地产基金的运作模式，更能缩短投资回收期，提高资金运转效率，实现轻资产运营。

以宜信生态圈伙伴普洛斯为例，作为“物流地产之王”，普洛斯以基金模式实现轻资产扩张的运作模式早已成为业内极力仿效的标杆。

普洛斯50%以上的实际控制资产通过基金方式持有，基金模式下的资金杠杆率最高可达10倍。传统模式下，自持物业项目，不断攀升的物业规模需占压大量资金，但以基金的形式运作，待项目成熟后，通过基金收购手中成熟物业，基金到期后通过资产上市，或发起更大规模的新基金吸收合并旧基金，可以实现资金的快速回笼，投资回收期从10年以上缩短到2-3年。

纵观国内物流地产市场，呈现出“一超多强”的竞争格局，头部效应明显。截至2020年底，普洛斯持有已建成仓储面积接近3000万平方米，占全国物流地产总建筑面积接近30%，稳居全国首位。

我国物流地产行业正处于多元化的高速发展期，在此背景下，物流地产基金也层出不穷，普通投资人想要获得更确定的收益，选择具备长期竞争壁垒，注重规模化、协同化、投资多元的投资机构将会是投资更优选。

今晚19:30，具有40%物流市占率的“地产巨头”普洛斯做客直播。钧山地产基金合伙人马宁对话普洛斯资本副总裁商绍轶、供销普洛斯物流运营公司董事长陈靖路，深度探讨后疫情下物流仓储的投资新机遇。

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