6月，70余城出台的房地产政策超过百条。

降低首套房首付比例、加大公积金贷款支持力度、降低预售标准等等。

结合着上半年，房地产整体政策支持频率和力度皆已达到历史顶峰。

29日，在A股各大指数大幅回调的情况下，房地产板块也逆市大涨，金地集团、滨江集团等多股涨停。

那么楼市是否开始回暖了呢？

近日，在万科股东大会上面，万科董事会主席郁亮称：“短期内市场已经触底，房地产行业没有理由躺平。”

此言论一出，不少地产股跟着受益，整个房地产板块涨幅在2%~3%。

为什么会有这样的影响力？

郁亮一般给人感觉很保守，比较悲观。

他总是会提示风险，比如在2018年他表示：

房地产公司应该想着怎么活下去，而不是想着怎么扩张。

后来被市场应验。

在2022年年初的时候他又称：

房地产行业进入到了“黑铁时代”，大家不要想着再回到“黄金时代”。

也被验证了。

因此，郁亮是一个危机意识很强的人，突然之间，调转船头开始认为整个市场已经触底，没有理由再躺平，也向整个行业传递了乐观情绪。

不过，股市最能感知地产冷暖。

房地产股价拉升，看似是郁亮的一句话，但实质还是受销售回暖提振所致。

销售数据的转变能很快传导至股价涨跌，多家机构数据显示迹象，6月前半个月楼市销售已经出现回暖。

2022年5月国家统计局数据出炉。多维度数据都发出了一个强烈信号：

下跌一年的全国楼市，继政策底后，市场底真的来了。

5月全国商品房销售规模在年内首次实现环比增长。5月销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。

5月房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工均有向好表现，完成面积分别为12937万平方米、3332万平方米和11889万平方米，环比分别上升5%、7%、和20%。

5月土地购置面积和土地成交价款分别为623万平方米和434亿元，环比分别上涨46%和53%。

5月开发投资额为12980亿元，环比上涨14%。

5月房地产开发企业到位资金11882亿元，环比上涨15%。

虽然5月全国的楼市数据同比还是下跌的，但是环比4月基本都明显上涨。

图片来源：视觉中国

按照楼市历次周期规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。

也就是说，房价触底回暖总是先从一线城市开始，再蔓延到二线城市，然后才是三线、四线城市。

当前市场走到了复苏的第一阶段（领头复苏），并向第二阶段（带动复苏）过渡，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍处于低位。

6月16日，国家统计局发布的最新房价数据再次证明了这个周期性规律，5月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%，但跌幅较4月份收窄0.1个百分点。一线城市回暖力度最大，5月新房价格环比上涨0.4%，较4月份增加0.2个百分点。

6月销售数据的回暖主要有三点原因：

首先，5月以来政策力度显著增强。

从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策。央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，进入6月后政策效果得以体现。

其次，因疫情积压的购房需求得到释放。

该现象主要体现在上海。市场停摆2个月，疫情扰动因素退去后，前期积攒的买房需求集中释放，出现了集中签约的现象。

上海行情激烈反弹，把情绪逐渐蔓延到其他一线城市。

第三，房地产行业销售迎来季节性高峰。

房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份。12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。

临近半年报披露，房企有意冲击业绩，导致6月销售数据存在季节性的增长动力。

前不久，在国务院新闻办发布会上，官方也公开为楼市发声，楼市触底回暖得到权威背书。

6月15日，国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上表示：

“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”

以6月为界，一二线核心城市的政策底+市场底，“双底已触”。

中信证券指出，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策的配合下，市场基本面会在三季度起进一步复苏。

东方金诚研究发展部则认为，房贷利率仍是主导楼市走向的核心因素，接下来5年起的LPR还有下调空间，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。

按照目前的形势，不出意外，7月份疫情会彻底结束，新一轮经济增长周期开启，是信心建立的大月。

等市场信心建立起来，人们对收入有了稳定预期，上半年积压的需求就会陆续释放，尤其是核心一二线城市，成交频率会逐渐加快。

沿着政策底、销售底和企业底的路线，经历过洗礼之后还能存活下来的企业，依旧会在10万亿的市场里畅游。

总体而言，房地产板块也已经到了跌无可跌的状态，稍微有一点利好就容易形成一些大的反应，除了房地产本身可能处在底部之外，下半年如果要保证整个经济总体目标5.5%的增速不太偏离，还是要有一些政策刺激手段。