靴子终于落地了！这是一个标志性的时刻。

2022年3月16日，财政部表示：

“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

一锤定音，遏住了吹风数个月的房地产税步伐。

去年10月23日，第十三届全国人大常委刚刚雷厉风行地通过了开展房地产税改革试点工作的决定。

从决定试点到推迟试点，中间的几个月，无疑是房地产行业的至暗时刻。

而昨天（16日），六部委共同为房地产发声，才算真的拨云见日，

政策风向剧烈转变，房地产的春天要来了！

各部门的反应速度，似乎从来没有这么快过——

昨天，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，谈到了货币政策、房地产等热门话题，为市场注入了一剂强心针。

其中最重要的两句，莫过于“积极出台对市场有利的政策”、“慎重出台收缩性政策”。

这背后，是极其复杂的国内外形势下，中国必须稳住一季度增长，完成全年5.5%左右增长目标的需要。

最后，还强调了“必要时进行问责”。

其言辞之犀利尖锐，无疑把金融稳定上升到极高的程度了！

会议刚一结束，银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等部委纷纷表态维稳，表示要及时研究防范化解房地产风险应对方案。

其中，最引人注意的，莫过于财政部的表态。

关于这一动向，楼市黄大大早在10天前的2022年度峰会上，就做了预判。

事实上，延迟发布的消息对于我们而言并不意外。对于房地产税的推进，政府部门之间早有博弈。

对此最为积极的无疑是财政部。

在实施过程中，财政部是不遗余力的推动者，甚至很早就透露了一些“风向”，引导试点和立法的进程。

2017年底，时任财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到房地产税：
房地产税将按照房屋评估值征收，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

财政部的思路，是强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期。

就在去年年底，全国财政工作会议召开，进一步明确要做好房地产税试点准备工作，行动颇有紧迫感。

形成比较鲜明的对照是，住建部极少提及房地产税改革和试点工作。

甚至在财政部召开会议的同日，住建部挂出了部长王蒙徽接受新华社专访的文章，为2022年房地产市场定调。

全文2500多字，只字不提“房地产税”。

相反，住建部部长反复强调，开篇明义的一句话是：

住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

稳地价、稳房价、稳预期，可以理解为在稳定状态下，保持一定速度增长的规模，才能成为内需的重要拉动力。

为什么会推迟房地产税试点？

在当前的经济形势下，要审慎出台收缩性政策。而房地产税，就是房地产最具威力的一个。

去年下半年以来，房企暴雷的声响接连不断，累积的巨大风险已经影响到整体金融安全。

而今年，又是一个房企偿债大年——

据Wind数据，2022年，房企海外债到期余额为273.25亿美元，是美元债的兑付高峰期。此外，今年预计到期的各类债务规模更是去到9603亿元。

先是最不安全的恒大、泰禾、华夏幸福等率先倒地，再来是相对安全的世茂、富力、禹州等房企传出声音，再到最近，就连碧桂园、龙光等房企都受到影响。

调控的大手再不出马，稳住市场情绪，这一串雷声不知道还要传多远。

不仅如此，对于延迟房地产税试点，除了房企之外，最为开心的或许就是地方政府了。

因为地方土地财政，真的可能撑不住了。

从去年开始，广大二线城市和三四线城市，就感受到了巨大的压力——楼市一旦不受刺激，价格滞涨或下行，卖地就成了一个巨大的问题。

你能想象吗？像昆明这样的省会城市，今年卖地的收入只有去年的1/10！

截至去年11月，昆明年内共成交商住用地约870亩，出让金总额约96亿元。而在2020年，昆明的商住用地成交面积是约8456亩，出让金接近600亿。

一年收入少了几百亿，这对地方财力来说，是难以承受之重。

据中泰证券研究所数据，2021年前10个月成交地块的土地出让金中，有23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。只有江苏、浙江等8个省份同比正增长。

因此，在这种情况下，房地产税的落地会对当地楼市造成冲击，预期一落千丈，造成新的下行压力。

尤其是当下楼市情绪比较低落，市场下行的情况下，更是无力支撑。

这个时候再推行房地产税试点，很有可能会成为压倒骆驼的最后一根稻草。

当然，推迟不代表取消。征收房地产税已经是板上钉钉的事情。

毕竟，财政部积极推进，改革也是大势所趋。

尚有讨论空间的是，它将落于何地、何时，以及以何种方式到来。

关于“何地”，楼市黄大大曾发过一篇文章，具体探讨了试点城市名单，综合考虑房价涨幅、改革定位、土地财政依赖度等方面，列出了最有可能的十一个城市：

深圳和东莞（避免深圳炒房客外溢至东莞）

海口、三亚（海南打击房地产的代表）

杭州、宁波（共同富裕示范区的房价高地）

上海和苏州、重庆（继续试点，分享经验）

济南（库存量大，房地产税影响大）

淮安（或者盐城、惠州，房价上涨快的三线城市，惠州也临深）

而现在，这些城市，暂时可以放下心来了。

不过，如果你所在的城市，被选为房地产税试点，怎么办？

考虑到房地产税是地方税，最终征收还是城市征收本市房产的房地产税，不大可能因为A市有一套房子，而在B市把房产当作二套房产，进行累进税制征税。

即使会进行全国联网，这也是长期趋势，而非短期就能落地的操作。

因此，对于持有多套房产者，最好的做法是，尽快优化资产结构，尤其是考虑跨城资产配置。

尤其是那些在弱二线和三四线城市手握大量房产的朋友，建议仅保留一两套用于自住，到更高能级的城市寻找机会。

一来获得可观的涨幅，二来无需支付高昂的税费。

而对于手中的多套房，建议出手不带学位的老破小和远郊盘，以“质”取胜。

当然，最好的肯定是尽量在一二线城市的核心地段进行布局。

经济学规律早已阐明，在供不应求的情况下，凡是税收，都可以被转化为房价，转嫁到买家身上。

因此，需求旺盛的热点城市会是长期受益者。

距离房地产回调修休整，进行下一波调控，不是短期就能完成的事情。

现在，还有时间。

文章来源：楼市黄大大