研究完广州的补丁式的调控，我突然有一种极为不祥的预感：看着调控地图，我发现秦岭-淮河一线，已经早已不是南北地理上的分界线，更像是一种楼市温度、调控力度的分界线。这两点其根本不用解读，调控的用意无非是更加严格了。之前因为深圳、东莞限购，全国大量的客户，涌进了黄埔、南沙、增城，当时有非常多的客户就是通过人才落户。但是现在完全不行了，至少满1年才能买房，仅仅这一点就掐住了很多购房者。之前是满2免征，现在变成了5年免征，相当于广州大量的次新房都需要缴纳增税费，以广州300-400万成交量较大的区间计算，增值税5.3计算，多缴纳税费在20万左右，还是非常高的一笔费用。
4月2日，增加供地，加强限价，人才房限售3年，严查经营贷。4月16日，广州约谈海珠天河黄埔番禺南沙增城等6个区政府负责人。4月21日，发布最新调控政策，新房限制人才，二手增值税2改5。
一类是吸引了大量外来客户的黄埔、南沙、增城，其中增城只是因为不限购，黄埔、南沙则是实打实的外地客的天下。对他们3个影响中，新增大于南沙大于黄埔，黄埔的本地客户占比多一点，影响小一点。另一类则是本地客占绝对优势的主城，这一批次中，天河、海珠、越秀也很可观，广钢、珠江新城、鱼珠、金融城、牛奶厂等板块，优质片区的涨幅也在30-50%之间，非常不错。一是价格贵，二是外地客户占比极少，新政影响很小。反正就一点，买房成本必然上升，二手房流动性加速缓慢。对于买家而言，一下子多了至少几十万的税费，肯定要考虑一下；对于卖家而言，当然想卖一个高价，把税费转嫁到业主身上，但是房子本身的流动性大大减少，卖家也没有获利多少，这件事本身就是双输。一大堆的中介销售自媒体，会告诉你又严了又严了，要谨慎，巴拉巴拉，一堆味同嚼蜡的说辞。我上网搜了一下，仅仅是2021年4月中旬之前，全国楼市调控就超过150次，调控次数非常高频，尤其是住建部领导巡查之后，调控的次数更加频繁。我还专门扒拉了一下，最近4个月的调控城市中，甚至从去年开始调控的城市中，深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通等都被约谈过，主要是因为这些城市的涨幅，在全国都名列前茅。不知道大家发现了没，最近半年的调控，呈现出了一个非常诡异的事实。如今调控的频次，是衡量一个城市/城市群楼市的标准。
1、住建部领导拿着尚方宝剑拿人头，动真格了。也许会挥泪斩马谡，那些还非常热的城市，不要主动送死。3、未来广州能不能买，你首先要知道广州上一轮为什么会涨？19-21年这一轮，一是大量的深圳东莞外溢客户，以及全国选中广州的客户，这是最快的购买力，二是广州本地极为扎实的购买力，珠江新城、鱼珠、牛奶厂、广钢已经证明了，海珠越秀天河喝早茶的大爷们，会告诉你什么叫做本地土著。5、剩余没有调控的城市，那些非常热门的城市，镇江、盐城、淮安、无锡等，要慎重一点了。天黑路滑，小心火烛。6、这应该是南方方差距最明显的表现了。这也是结论。7、除了西安、北京少数城市，北方大部分城市都在疯狂救市；而南方稍有价值的一线、二线、城市群、甚至三线城市，全都非常火热，全都调控过一轮，都要经历过下一轮，由此可见南方城市的耐力、持久、火热了。
