近年来，日本由旅游热地摇身一变为投资高地，日本房产凭借着精装修、永久产权、稳定的出租收益等特质，已成为海内外人士投资的首选之一。同时随着接下来日本奥运会、世博会和赌场的建立，会带动一大波来自世界各地的客流涌入日本，届时日本的民宿、租房市场又将会是一波投资热潮。

1月22日，好望角特邀著名日本房地产开发商E&K株式会社旗下的在川旅宿销售总监袁野先生现身直播间，为投资人详细分析当前日本投资环境及日本大阪投资前景。以下是直播Q&A整理，供大家参考。

问：日本人口老龄化，出生率低的问题如何解决呢？用什么来支撑房价？

答：日本老龄化及生育率走低并不是新的社会问题，之前就已出现。但数据显示，过去几年并未因此原因导致房价下跌。并且，随着人口不断减少，很多中小城市逐渐失去活力，就业机会越来越少，使得大量日本民众涌入到大城市就业生活,导致过去几年例如大阪这样的大都市圈核心城市的房价持续走高。

由于人口减少，日本政府也在相继出台激励政策，包括生育红利金，以及降低海外人士长期签证申请的门槛等。过去几年，在日本长期居住的外国人数量持续走高，对于日本经济及房地产价格同样起到积极作用。

未来几年，随着一系列国际级赛事及会议的举办，日本核心城市的房价及租金价格还会不断攀升。

问：瑕疵保险对于自然灾害造成的房屋损毁，也赔付吗？

答：瑕疵保险的保险对象主要为大楼主体结构，外立面，防水质量等。无论是自然灾害，还是施工层面的质量问题。只要出现以上问题均可获赔。

问：请问日本房产转手二次出售的话，涉及到相关税费高吗？

答：未来二次销售时需要缴纳1%的过户费用（政府费用）以及3%的经纪人费用（按当时市场行情决定是否可以不给。假设房屋在未来重售时同区位并没有相同年代和属性的房屋，经纪人有可能减免佣金，转而向买家收取）。另外房屋增值部分要向日本政府缴税（即资本利得税）。缴税基数：5年内出售房屋缴纳增值部分的30%，5年后出售房屋缴纳增值部分的15%。但可以用支出项（更换家具的票据，往返日本的机票等）抵扣。抵扣后缴纳的税费很少。

问：请问日本大阪的花园町3号馆和难波黑门1号这两个项目的房价未来5年到10年涨幅情况怎么样？

答：2020年日本疫情严重并封锁的情况下，花园町区位涨幅超过6%，黑门区位涨幅达到10%。未来，随着疫情好转，日本逐步开放，人口涌入以及奥运会，赌城，世博等利好的加持，这些核心区位的年涨幅均会维持在10%甚至更高。此前日本媒体也做出预测，未来10年，日本土地价格涨幅维持在每年上涨10%。

问：房产项目收益率是净收益率么？不管这个房子实际有没有出租掉，都是按照投资额来算么？

答：包租期内，每年5.6%的包租收益是固定的。无论房子是否出租，投资人都会按季度收到租金。每年5.6%的包租收益里，投资人仅需要支付每年10万日元（约6000元人民币）的固都税（政府费用：类似房产税）。此外无任何持有费用。

*客户的包租协议是与项目方签署，好望角不与客户签署任何投资协议

问：投资8500万日元一家三口申请永驻的成功率大概多少？需要额外的费用大概多少？

答：通过投资8500万日元的房产去获得经营管理签证是需要支付一些费用的。包括但不限于申请材料的代写及递交，使馆收取的签证费，代办申请公司的服务费等。以及为了日后顺利续签签证，投资人每年还需缴纳一些费用。包括但不限于办公室租金，税理仕报税，司法书仕，行政书仕在内的公司基础运转费用等。以上费用总和大概每年10-12万人民币（房产收益可以全覆盖）。

从取得经营管理签证到申请永驻期间，只要申请人可以保证企业正常良好的运转经营，在日本的滞留时间及遵守当地的法律法规。最后是可以顺利取得日本永驻资格的。