全球金融危机后，宽松的利率环境造就长达十年的全球经济复苏周期，最终在2020年由一场席卷全球的疫情画上了句号。这场疫情对经济的影响是全方位的，造成各国实体经济活动的暂停或大幅放缓，而在短短几个月内使全球经济陷入严重的衰退阶段，任何国家都不能独善其身。

上半年，商业房地产投资市场明显放缓，全球投资金额连续两季度下滑。市场衰弱的宏观，资产价格的不确定性，以及对物业进行实物尽调的困难，导致买卖两方暂时搁置交易，并先细心观察市场状况。

因此，2020年上半年的商业房地产投资市场是相当缓慢。除了市场的疲软宏观和不确定性外，投资者也无法对房地产物业进行实物尽调以完成交易，导致买卖两方暂时搁置交易，并先细心观察市场状况。在此期间，市场上的少数交易是属卖方面对中短期流动性问题而必须迅速退出资产以获取现金。

可是，第三季度出现了恢复的迹象，尽管全球商业房地产投资金额同比下降44%，但比第二季度的同比下降有所进步（55%）。从本年第二季度至第三季度，房地产投资金额其实上涨了约40%。这表明投资者待了半年进行限量的投资之后，虽然还是保持谨慎态度，也开始意识不能坐以待毙，必须动用资本，投资于高收益的资产，尤其是在当前低利率的环境下。

预计第四季度的交易量将有更强劲的增长，尤其是在迄今为止引领全球复苏的亚洲区域。各国逐步解除封锁措施，重新开启，以及疫苗研究的积极进展，也给市场带来比较乐观的前景。

迈入2021年：恢复迹象奠定新周期地基

展望2021年，随着美国大选的政治风险逐渐尘埃落定，以及全球多只疫苗研究进度乐观，预计2021年市场的不确定性将明显降低，经济活动有望恢复常态化的趋势。

根据国际货币基金组织（IMF）的最新预测，全球经济经过2020年下降4.4% 之后，2021年将强烈反弹而增长5.2％，且未来的五年（2021-2025年）增长率将跑赢过去的五年（2015-2019年）。

在近期的市场周期中，明显可见市场资金逐渐偏向长租公寓、住宅及医疗，而更少投资于写字楼和零售地产，预计这趋势将延续。

在过去的两个经济周期中，住宅业/长租公寓是显示韧性及防御性最强的地产类别之一。尤其是长租公寓，它是一种刚需地产，经济不好的时候，美国家庭可能会选择暂缓购买别墅或出售型公寓，继续租住在长租公寓里，以保持充足的可支配现金应对不可预见的市场波动。经济不稳定对长租公寓的投资人也有一定的冲击，各物业采取保守的运营策略，暂缓装修升级、减少租金增长、提供优惠政策，确保物业低空置率，度过本次经济波动。对于新建长租公寓物业来说，由于现有物业提供有吸引力的续租价格，再加上疫情的肆虐，市场上寻找房间的租户大大减少，新房去化速度不够理想。

所以，在疫情的影响下，美国出现大量的失业情况，原本应导致租赁需求有所放缓，但反而增加了租户粘性，入住率和租金仍然保持相对的稳定。

出于以上的长期趋势，投资者可考虑增加对长租公寓等房地产类别的资产配置，虽然在所有商业地产物业中，长租公寓的收益率通常是最低的，但其风险也是较低，是一种在经济波动期间非常稳定的资产类型。