最近，贝壳研究院发布的《11月3城二手房源流动性指数报告》显示，随着年末市场需求回温，一线、二线城市房源流动性环比增加较明显。

北京：1-11月网签量超去年全年总量

上海：二手房成交创四年来最高

以上海为例，三个因素推动二手房交易：

首先，置换需求加大二手房供应。

由于疫情，全球货币政策宽松，大家都有资产保值的心态，于是选择卖掉二手房去买新房。毕竟新房的选择余地多，而且由于限价，价格相对还能符合大家预期。

当大家纷纷把二手房抛掉去买新房，就加大了二手房市场的供应量，推动了市场交易。

其次，11月新房供应下滑，不少购房者转向二手房市场。

相比前几个月动辄20-30个项目入市，11月新房供应量骤减一半以上，仅有9个新盘入市。

这就导致11月新房成交量下滑近20%的同时，也促使部分买房人转向二手房市场。

最后，今年的旧改力度强，直接推动二手房市场交易。

当前上海已提前超额完成“十三五”旧改目标，完成了二级旧里以下房屋改造266万㎡、受益居民13.2万户。

今年黄浦区、虹口区、杨浦区等旧改征收地块很多，一旦成功征收，对二手住宅交易有直接的推动。

别看眼下楼市量价齐升，其实只是“看上去很美”。

来看一组数据，过去四年，全国百大城市房价上涨21%，如果算年均复合增长率，则房价平均每年上涨4.9%，而这35个月的平均CPI为3.3%，只是勉强跑赢通货膨胀。

北京和上海的房价年均复合增长率都只有2%。

目前中国内地房价最高的深圳，2016年12月房价指数为54886元/平方米，而2020年11月是54344元/平方米，同比下跌1%，年均复合增长率为0。

换而言之，四年前去深圳投资新房，如果没有出现接盘侠，资金就只能躺在钢筋水泥里，既不赚也不亏。但如果哪天突然出现更严格的调控政策，比如买完新房后需要5、6年才能挂牌转让，就意味着房子被套，投资者就要承担很高的现金流风险。

既然一线城市有更好的产业、更多年轻人口的流入，土地资源也更稀缺，为什么房产投资收益率只有3%，只能勉强抵御通胀？

因为国家真的是在严肃劝你别“投资”房产了，要照顾一下刚需人群。

统计数据显示，2019年全国房地产调控次数高达620次，创历史新高。而今年调控的步伐依旧没有停止：1-10月政策调控次数达到425次。

特别是今年7月15日，为抑制深圳楼市过热，深圳住建局推出了“史上最严楼市调控”，核心内容包括卡紧购房资格、加大离异购房限制以及提高首付比例。

8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行：

红线1：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

红线2：房企的净负债率不得大于100%；

红线3：房企的“现金短债比”小于1。

根据触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。“三道红线”对各档房企有息负债的增长都有控制，就算是三条指标都符合的房企，有息负债也仅能增长15%，整体上限制了房企的过速发展。

未来在“房住不炒”及棚改退潮背景下，房价增速或将继续放缓，特别是三四线房价将进一步承压。

目前中国住房税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为0。

按照既定的时间表，2018年3月至2023年3月，房产税将会正式落地，也就是说，在未来3年内，我们大概率会看到这个税种。

建立全国房产“一张网”，加上第七次人口普查，还有央行、财政部、住建部的诸多准备措施，房产持有成本上升，摆脱土地财政的路径依赖，将是未来几年楼市的“主基调”。

此外，如果想把房产留给子女，主要有三种方式：赠与过户、买卖过户和继承过户，税费各有不同。

01赠与过户

直系亲属间房产无偿赠与过户，免交个人所得税和增值税。

赠与过户需要交契税，税率为3%。

同时，赠与过户还可能用到赠与公证书，会涉及到公证费用和房产评估费用。

02买卖过户

直系亲属间房产买卖过户，产生的税费有契税、个税和增值税。

契税：买卖过户的契税是享受优惠的。

子女首套房，房屋面积90平及以下，契税为1%，90平以上，契税为1.5%；

子女二套房，房屋面积90平及以下，契税为1%，90平以上，契税为2%。

个人所得税：大部分城市为1%，少部分城市为2%或差额20%。

增值税：以契税票上面的日期或产权证登记日期为开始日期计算，采用孰先原则，房屋满两年，可免交增值税。

03继承过户

继承过户免交契税、个税、增值税，只需交印花税、房产价值评估费用等。

此外，如果选择赠与过户和继承过户，子女未来在转让这套房屋时，需要交个人所得税。

税率不再按照1%缴纳，根据各城市规定不同，个税按照差额20%或者20%计算。

房住不炒，房产税将至，房地产市场风光不再。投资“金融房产”，收获稳健“房租”，成为更多高净值家庭的不二之选。